Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien sind bei Vermietung oder Eigennutzung als Investitionsobjekte unterschiedlich zu bewerten

Ob eine gewerbliche Immobilie oder eine Wohnimmobilie das bessere Investitionsobjekt ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren wie z.B. die Anschaffung zur Fremdvermietung oder der Erwerb zur Eigennutzung ab. Bei der Selbstnutzung werden in jedem Falle Mietaufwendungen erspart und die Immobilie erfüllt damit einen synergetischen, dreifachen Zweck: Kostenersparnis und Vermögensanlage mit Inflationsschutz sowie Nutzungssicherheit ohne Kündigungsrisiko. Die Immobilie zur reinen Kapitalanlage zwecks Erzielung von Mieterträgen mit Überschüssen ist dagegen stärker risikobehaftet. Die Mietzinszahlungen können stocken oder ausbleiben oder sie können bei Veränderungen des Gesamtumfeldes zu Ertragsminderungen führen. Gewerbeimmobilien sind zudem in gewissem Maße konjunkturabhängig ( Stichwort Immobilienblase ) und rückläufige Mieterträge belasten gleichzeitig den Wert ( z.B. den Wiederverkaufserlös ) einer Immobilie. Gewerbeimmobilien werden regelmäßig nach dem Ertragswert ( Jahres-Nettomietertrag X Faktor 10 bis 20 ) sowie der Restlaufzeit der Mietverträge bewertet. Sie sind zudem stark abhängig von der Bonität der Mieter, was im Wohnungsbereich weniger der Fall ist.

Pauschal ist also eine Immobilie als „Kapitalanlage in Sachwerte“ deshalb nicht immer die bessere Investition als die hochliquide Geldanlage in Festgelder, Investmentfonds, Unternehmens- oder Staatsanleihen. Es gilt eine differenzierte Betrachtung mit der Abwägung unterschiedlicher Kapitalanlagerisiken. Die Wohnimmobilie als Sachwertinvestition ist nach Dr. Horst Siegfried Werner eine inflationsgeschützte Kapitalanlage, die gleichzeitig relativ konjunkturunabhängig ist und sich gegenüber sogen. „Immobilienblasen“ als weitgehend robust erweist. Es gilt auch in schlechten Zeiten der    Grundsatz: „Gewohnt wird immer“. Gewerbeimmobilien, Produktionshallen, Lagerstätten-Immobilien oder Betreiberimmobilien wie Hotels können stärker unter Konjunktureinbrüchen, Ertragsverfall und Leerstand leiden. Bei Gewerbeimmobilien kommt es zusätzlich sehr stark auf die jeweiligen Branchen und die Lage der Immobilie an; wie z.B. bei Einzelhandelsimmobilien in innerstädtischen 1A-Lagen. Auf das Wohnen können die Menschen aber selbst bei Arbeitslosigkeit nicht verzichten. Bei Einkommenskürzungen durch Konjunkturabschwung oder bei Arbeitslosigkeit kommen Mieter und Wohneigentümer zunächst in Einkunftsklassen, in denen sie Anspruch auf staatlichen Wohngeldzuschuss haben und auf diese Weise Wohnungsmieterträge zusätzlich nach unten abgesichert sind. Bei Wohnimmobilien ist aber der demographische Wandel zu beachten und es sind Regionen zu meiden, die unter Bevölkerungsabwanderung bzw. Einwohnerschwund leiden.

Die Marktteilnehmer des Haus- und Wohnungsmarktes – sowohl die Käufer und Eigentümer von Wohnimmobilien als auch die Bauträger- und Wohnungsbauunternehmen – profitieren nach Dr. Horst Siegfried Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) derzeit von den stark steigenden Wohnraummieten, von den sehr niedrigen Zinsen für erstrangige Grundschulden von aktuell ( Mitte Juli 2012 ) ca. 2,5 % – 2,8 % p.a. im Zehnjahres-Bereich. Selbst die Versicherungen gehen zur Zeit verstärkt in die Eigenheimfinanzierung, da sie derzeit nicht wissen, wohin mit ihrer Liquidität ( ausländische Staatsanleihen sind sehr risikobehaftet und deutsche Staatsanleihen bringen praktisch keinen Zinsertrag ). Der Wohnbau erhält zudem Unterstützung von den Prognosen der Sachverständigen, nach deren Begutachtung in den nächsten Jahren in Deutschland eine Unterversorgung mit Wohnraum zu erwarten ist; es werden 400.000 fehlende Wohnungen prognostiziert. Das Eigenheim als inflationsgeschützter Sachwert ist damit zur Zeit kostengünstiger als entsprechender Mietaufwand für vergleichbaren Wohnraum.

Wer etwas Eigenkapital zur Verfügung hat und sich die inflationären Grundlagen, die durch die Schuldenkrise in Europa mit der Geldschwemme der Notenbanken gelegt wurden, bewußt macht, wird derzeit mit einer Investition in Wohnimmobilien bei langfrisiger Sicht keinen Fehler begehen. Bereits heute haben wir unter Geldentwertungs-Gesichtspunkten eine negative Rendite bzw. einen Wertverlust bei der Bargeldverzinsung. In der – zu erwartenden – zukünftig stärker steigenden Inflation sind Bankkonten-Sparer mit Minus-Renditen die Verlierer und die Sachwerteigentümer immer die Gewinner. Während die Sparbuch-Inhaber und die Festgeldkonten-Sparer noch zusätzlich steuerliche Nachteile mit der Abgeltungsteuer und dem Soli-Zuschlag erleiden, haben die Immobilieneigentümer wenigstens kleine steuerliche Vorteile aus der steuerlichen Abschreibung ihrer Immobilie oder bei Renovierungsaufwendungen.

Soweit die Sachwertanlage wie die eigengenutzte Immobilie auch einen persönlichen Nutzungsvorteil für den Anleger oder Familienmitglieder darstellt, ist in erwarteren Geldentwertungszeiten die Wohnimmobilie das ideale Sachwertinvestment. Da auch das übrige Umfeld derzeit für eine Immobilien-Investion positiv zu beurteilen ist – z.B. Wohnraummangel und sehr niedrige Finanzierungszinsen – kann der Zeitpunkt für einen Haus- oder Wohnungskauf nicht besser gewählt sein. Viele Immobilienkäufer und Investoren betrachten die Immobilie auch als Sachwertanlage mit einer gewissen Schutzfunktion ( my home is my castle ). Sie wollen ihr Bargeldvermögen durch Wandlung in reale Sachwerte einer anderen Funktion mit einer Existenzsicherung zuführen. Wer eine Wohnung hat, kann darin einen Wohnschutz finden und darin leben ! Wer ein Grundstück hat, kann darauf etwas anbauen und sich ernähren.